Как се отдава място за настаняване в България — пълно ръководство

Обновена на 6 септември 2026 г. · Markdown

Тази статия събира на едно място всичко, което един домакин трябва да уреди, преди и докато приема гости: регистрация на обекта, данъци, осигуровки, подаване на данни към държавата. Всяка тема е описана накратко, а подробностите са в отделна статия.

Какво е „място за настаняване“ и в кой клас попада вашият имот

Законът за туризма дели местата за настаняване на класове. Клас „А“ са хотелите, мотелите, апартаментните туристически комплекси, вилните и туристическите селища и вилите. Клас „Б“ са семейните хотели, хостелите, пансионите, почивните станции, къщите за гости, бунгалата и къмпингите. Клас „В“ — въведен през 2020 г. — обхваща стаите за гости и апартаментите за гости.

Разликата между класовете е практическа. Обектите от клас „А“ и „Б“ се категоризират (къщите за гости получават една, две или три звезди). Обектите от клас „В“ се регистрират — по-лека процедура, без звезди. Типичният случай при краткосрочно настаняване на градски апартамент е именно клас „В“.

От 1 януари 2020 г. хотелиерство в стаи за гости, апартаменти за гости и къщи за гости може да извършва и лице, което не е търговец по Търговския закон, включително когато обектът е част от жилището, в което самото то живее. Тоест не е задължително да имате фирма.

Важно ограничение: онлайн, включително през платформа като Booking.com или Airbnb, могат да се предлагат само категоризирани или регистрирани обекти. Освен това през платформата задължително се осигурява възможност за плащане по електронен път.

Първата стъпка — регистрация на обекта

Регистрацията за клас „В“ се заявява със заявление-декларация до кмета на общината по местонахождение на обекта. Срокът за произнасяне е 7 дни, след което обектът се вписва в Националния туристически регистър.

Отделно от туристическата регистрация местата за настаняване са обекти с обществено предназначение и подлежат на уведомяване и вписване в регистъра на Регионалната здравна инспекция (РЗИ) на основание Закона за здравето. Това е самостоятелна процедура пред директора на съответната РЗИ и не е предварително условие за туристическата регистрация.

Таксите за регистрация се определят по Тарифата към Закона за туризма и се проверяват в конкретната община.

Подробности: Регистрация на мястото за настаняване — РЗИ, община и категоризация.

Физическо лице по патент или фирма

Патентен данък. Могат да го ползват само физически лица и еднолични търговци (не ООД или ЕООД), при едновременно изпълнени условия: обектът е място за настаняване с не повече от 20 стаи, категоризирано с една или две звезди или регистрирано по Закона за туризма; оборотът за предходната година е до 51 129,19 EUR (100 000 лв.); лицето не е регистрирано по Закона за данък върху добавената стойност (ЗДДС), с изключение на регистрация по чл. 97а, чл. 99 или чл. 100, ал. 2.

Патентният данък се дължи за стая, не за легло. Диапазонът по Приложение № 4 към Закона за местните данъци и такси е от 12,78 до 127,82 EUR (25 – 250 лв.) годишно за стая, а конкретният размер се определя с наредба на общинския съвет според местонахождението. Точната сума за вашия адрес се проверява в наредбата за местните данъци и такси на съответната община.

Домакинът, който работи като физическо лице, обикновено е самоосигуряващо се лице. През 2026 г. минималният месечен осигурителен доход е 550,66 EUR (1077 лв.) до 31 юли и 620,20 EUR (1213 лв.) от 1 август. Ставките са фонд „Пенсии“, по избор фонд „Общо заболяване и майчинство“ 3,5% и здравна вноска 8%.

Фирма. Ако не отговаряте на условията за патент или имате няколко обекта, дейността се води по общия ред — корпоративен данък по Закона за корпоративното подоходно облагане, счетоводство, годишен финансов отчет.

Подробности: Отдаване като физическо лице по патент — данъци и осигуровки.

Кога се стига до данък върху добавената стойност

Има два различни случая и те често се бъркат.

Регистрация по чл. 96 — прагът. От 1 януари 2026 г. прагът за задължителна регистрация е 51 130 EUR — закръглената сума, записана направо в ЗДДС, за разлика от прага по патента, който е 51 129,19 EUR (100 000 лв.) — като оборотът се следи за календарна година, а не за 12 последователни месеца. Заявлението се подава в Националната агенция за приходите в 7-дневен срок от достигане на прага. Ставката за настаняване е 9%.

Регистрация по чл. 97а — без праг. Тук няма никакъв оборот, който да ви пази. Щом получавате услуга, за която данъкът се дължи от получателя — а комисионата на Booking.com, Airbnb или Expedia е точно такава услуга — възниква задължение за регистрация. Заявлението се подава най-късно 7 дни преди датата, на която данъкът за доставката става изискуем. Тази регистрация не ви кара да начислявате данък върху добавената стойност върху нощувките в страната, но води до месечни справки-декларации.

Отделно платформите отчитат данните ви на приходната администрация по правилата за автоматичен обмен на данни от оператори на платформи (DAC7, Директива (ЕС) 2021/514) — суми по тримесечия, брой сделки, удържани комисиони, адрес на имота. Разминаване между отчетеното от платформата и вашата декларация е честа причина за проверка.

Подробности: Booking.com и Airbnb — ДДС по чл. 97а, фактури и декларации.

Туристически данък към общината

Туристическият данък се дължи за всяка реализирана нощувка. Ставката е от 0,10 до 1,53 EUR (0,20 – 3,00 лв.) на нощувка и се определя с наредба на общинския съвет според населеното място и категорията или регистрацията на обекта. В София например диапазонът е от 0,51 до 1,53 EUR (1,00 – 3,00 лв.) според звездите.

Данъкът се внася до 15-о число на месеца, следващ месеца на нощувките. До 31 януари на следващата година се подава годишна декларация в общината по местонахождение на обекта.

Данък се дължи само за реално реализираните нощувки; широко разпространеното правило за 30% заетост не е в сила.

Подробности: Туристически данък — изчисляване, деклариране и плащане към общината.

Единна система за туристическа информация (ЕСТИ)

От 1 октомври 2019 г. всички хотелиери, включително физическите лица със стаи, апартаменти и къщи за гости, подават данни в ЕСТИ.

За гости от България, Европейския съюз, Европейското икономическо пространство и Швейцария се подават брой настанени, дата на регистрация и дата на отпътуване. За гости от трети държави се подават и идентифициращи данни — име, дата на раждане, гражданство, вид и номер на документа за самоличност.

При въвеждане през уеб интерфейса срокът е до 24 часа от вписването или промяната в регистъра за настаняване, тоест от настаняването или от отпътуването. Системата не позволява въвеждане със задна дата. При автоматизиран обмен между системи данните текат непрекъснато.

Санкциите по Закона за туризма са съществени: за неосигурен обмен на данни с ЕСТИ глобата е 511,29 EUR (1000 лв.) за физическо лице и имуществена санкция 2556,46 EUR (5000 лв.) за юридическо, а при повторно нарушение — двойно. В скоби са сумите от левовата редакция на закона; евровите са преобразувани по неотменимия курс 1 EUR = 1,95583 BGN.

Подробности: ЕСТИ — регистрация и подаване на данни за настанените лица и Регистър на настанените лица и защита на личните данни.

Пари, касов апарат и годишни декларации

Ако гостът плаща в брой или с карта на място, се изисква регистрирано фискално устройство. Ако плащането минава изцяло по банков път или през платформата, фискален бон не се издава. Освобождаването за физически лица, които не са търговци и отдават помещения под наем, според практиката на приходната администрация не покрива хотелиерската услуга — това е най-честият капан.

В края на годината физическите лица подават декларация по чл. 50 от Закона за данъците върху доходите на физическите лица в периода 10 януари – 30 април, а едноличните търговци — 1 март – 30 юни. Има отстъпка 5% от данъка за довнасяне, но не повече от 255,65 EUR (500 лв.), при подаване по електронен път и плащане до 31 март. Юридическите лица подават по чл. 92 от Закона за корпоративното подоходно облагане от 1 март до 30 юни.

Подробности: Пари, касов апарат и плащания, Годишни декларации и Календар на задълженията на домакина.

Какво идва през 2026 г.

Регламент (ЕС) 2024/1028 се прилага от 20 май 2026 г. Всеки обект трябва да има уникален регистрационен номер по националния режим, който да е видим в обявата. Платформите са длъжни да проверяват валидността му и могат да деактивират обяви без такъв номер, а също така предават на компетентните органи данни за брой нощувки и брой гости. Конкретният български механизъм за издаване и предаване на номера се проверява при Министерството на туризма.

Как помага host-manager

host-manager води регистъра на настанените лица и подава данните към ЕСТИ в срок, без ръчно въвеждане за всеки гост. Изчислява дължимия туристически данък по нощувки за периода и подготвя справката към общината. Пази резервациите и плащанията по платформи на едно място, за да съответстват сумите на това, което платформите отчитат. Не замества счетоводител и не подава данъчни декларации вместо вас.

Важно

Тази статия е обща информация, а не данъчна или правна консултация. Ставките по патентния и туристическия данък се определят с наредба на всяка община и се проверяват там. Правилата и сумите се менят — при съмнение се обърнете към счетоводител или към съответната администрация. Последна проверка: август 2026 г.